专家：中国房地产市场衰退不会很快结束 过剩房屋消化恐需5-10年

中国房地产泡沫破裂以来，房屋销售萎靡不振，市场上的房屋库存暴增，专家认为，现存的房屋和在建的房屋可能需要五年甚至十年的时间消化掉，这不仅会影响到房屋的价格和人们对中国的经济前景的预测，还可能会对国际建材价格构成严重的冲击。

日经亚洲在星期六（2月3日）发表的一篇文章中说，中国房地产业销售疲软导致的市场房屋存量大量增加。市场要消化这些房屋可能需要至少五年的时间。美国财经电视频道CNBC则引述经济学家的话报道说，这个消化期可能会超过十年。

日经在报道中指出，由于中国出生率下滑和生活水平的提高，中国房屋需求正在继续萎缩，这将势必造成中国将大量的建材输往国际市场，从而对国际建材价格构成冲击。

日经亚洲指出，中国的住房过剩正在给国际大宗商品价格带来下行压力。期货市场上的钢筋和铜等主要住房材料的价格往往与房地产投资同步波动，房地产投资自 2022 年春季以来大幅下跌。

但世界对铜的需求还处于增长阶段，原因是电动汽车和其他环保产品的生产都需要铜。中国房地产衰退对铜价起到了抑制作用，这有助于全球脱碳努力，但世界对中国廉价建材出口增加持谨慎态度。

日经亚洲引用中国钢铁工业协会的数据说，2023年头九个月，中国45家上市钢铁企业中出现亏损或利润下降的企业占比高达80%。中国去年的钢铁出口高达9000万吨，同比增加了2000多万吨。这在一定程度上减缓了中国产能过剩的影响，但也加重了人们对国际市场钢铁价格下行压力增加的担忧。

随着房屋过剩问题日益严重，中国几乎所有城市的房价都在下滑，也就是中国网络上常说的“量价齐跌”。

“这套110平米的公寓现在只需62万元（约合8.63万美元），比原价削减了22%。你如果有兴趣，价钱我们还可以再砍点，”日经引述四川南充市碧桂园一位销售人员的话说。由于财务吃紧，这家公寓楼开发商正在进行清仓抛售活动。

日经引述中国互联网上的一则贴文说，“辽宁沈阳的一套房现在要价8300元一平方，每平方减价3000元。”

由于中国房地产市场出现库存严重饱和，各开发商或房主都在竞相减价叫卖各自的房产。日经指出，计算过剩房的办法就是用新建房屋面积减去销售房屋的面积，而在2023年年底，中国的过剩房屋面积接近50亿平方米。

如果按一家三口100平米计算，中国现在过剩的房屋面积可以供1.5亿人或5000万个家庭居住。

自从中国的监管部门2020年开始对房地产行业实施去杠杆和消除债务风险的新措施以后，中国房地产业的建房热就已经开始冷却。但是由于销售不畅，库存房屋的数量在持续增加。2023年全年住宅销售面积为9.4亿平方米，比2021年15.6亿平方米的高峰暴跌40%左右。

2020年，中国30多岁具有首次购房能力的人有2.2亿，但这个群体的人数预计到2035年会减少到1.6亿以下。哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）等人所作的一项研究显示，中国城市新房开工率在2035年之前，每年都会以3%的速度下滑。

此外，中国人扩大和改善住房面积的需求也趋于饱和。1978年中国改革开放起步的时候，中国人的人均住房面积只有八平米。过去四十多年中，随着中国人收入和生活水平的提高，中国人兴起了“换大房、改善生活质量”的高潮，不过这个潮流目前已经结束。中国目前的人均住房面积已经增加到40平米，大体与日本和英国相当。

雅虎财经在星期五发表的一篇报道中引述国际货币基金组织的报告说，中国对新建房屋的需求未来十年有可能下跌50%。中国房地产市场衰退持续的时间可能要超出人们预料。这个因素促使国际货币基金组织再次调降中国房地产市场需求的预测。

雅虎财经报道说，中国的人口在萎缩，城市化建设也在放慢脚步，由此引起的需求不振将让新建房屋很难被消化，不仅导致房屋库存的大幅度增加和房屋空置率的提升，而且还会有越来越多的烂尾楼。

CNBC上个月引述思睿集团（GROW Investment Group）首席经济学家洪灏的话说，中国的房地产市场正在面临长期的修正，而目前市场上的过剩房源可能需要超过十年的时间才能消化掉。

“如果你看看库存过剩的情况，按照目前的销售速度，大约需要两年时间消化目前市场上的库存，”洪灏对CNBC说。

“但是如果你看看目前在建的房屋，我们有600万平方米的新房在建。按照这个销售速度，有可能需要超过十年时间才能将所有这些在建的房屋消化掉。所以，总而言之，我们要说的是市场修正可能要持续很多年，”洪灏说。