中国楼市近日频传利好消息，除房企巨头碧桂园的美债违约风险暂获缓解外，官方再松绑房贷政策，刺激楼市，也让地产巨头股价连日反弹。但分析人士认为，中国经济疲软的沉疴未解的情况下，官方一味抢救体质不良的地产商，恐形成恶性循环，届时坏帐若扩大，银行业将首当其冲受到冲击。
中国房地产市场9月初频传重磅新闻。其中，最利好的消息是，据《证券时报》报道，工商银行、农业银行和中国银行等多家金融龙头于9月7日宣布下调房贷利率。
中国出新招救市:利率下调、认房不认贷
该报道引述广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的估算称，100万人民币的按揭贷款可望每月少付400元人民币的利息，全国每年可总减免约3000亿人民币的利息。
而先前出台的楼市刺激政策“认房不认贷”9月初也于北京、上海、深圳等一线城市全面落地，以降低所谓“首套房”的认定标准，来让有换房需求的购屋者减轻贷款压力。
以上海房产为例，首套房头期付35%，二套房首付的就高达70%，商业贷款利率也有0.7个百分点的差距。据《证券时报》报道，北京新政9月2日落地当天，二手房成交量就达1200套，较前一周倍增。
但并非所有扛房贷的屋主都同感乐观。《路透社》9月8日报道，银行降低房贷利率时，也同步调降存款利息，这一进一出，对中国消费者荷包的助益并不大。再加上他们对经济前景、养老、医疗仍有焦虑感，无法放心大肆花钱。
宽限期前 碧桂园支付两笔美债利息
除了救市措施，身陷违约风暴的房企巨头碧桂园也传出好消息。碧桂园赶在30日宽限期届满前，于9月5日支付两笔美债的利息，合计2250万美元，暂免实质违约。
另据《澎湃新闻》报道，碧桂园一档余额约39亿元人民币的境内债券也于9月初获得展期3年，另外7档余额破百亿的内债则还在争取展延。
包含碧桂园在内，多家资金尚未断链的中资房企今年将面临债券到期高峰，能否避免爆雷仍是未知数，但在利好消息的加持下，港股挂牌的中资房企股价于9月6日纷纷走扬。其中，碧桂园股价涨幅逾20%，摆脱跌至每股不足1港元的所谓“仙股”(penny stock)窘境。
习近平的“房住不炒”出现转圜?
对于中国楼市近期的反弹，位于台北的富兰克林华美投信中国A股基金经理人沈宏达表示，中国政府喊了几年的“房住不炒”政策确已出现转圜，因为这是中国国家主席习近平率先喊出的口号，中央若不点头，各地方政府不敢出招刺激楼市。
沈宏达告诉美国之音:“这已经是一个比较大的进步了。市场开始相信政策是要走(放宽)，只是很可惜，有些人(房企)会走不到最后，例如，恒大注定走不到最后，它已经来不及了(破产在即)；碧桂园(还)在挣扎的边缘。”
碧桂园1991年发迹于广东，2019年销售额达7751亿人民币，名列全中国第一，一度还被吹捧为“宇宙第一房企”。《澎湃新闻》称其全盛期市值曾达4089亿港元。不过，财务爆雷后，其市值于8月底仅剩202.8亿港元。
碧桂园跟恒大两大巨头十多年来的大起大落，是中国房企高杠杆操作财务的缩影。
沈宏达指出，碧桂园快速扩张时，标榜快速建造、快速销售、快速套现，也就是所谓的“456模式”，即土地到手后，4个月内开盘，5个月内资金回流，6个月内资金回正。碧桂园2015年搭上中国官方的“棚户区改造”热潮，大举布局相对落后的三、四线城市，一举做大成为中国最大的民企之一。
然而，三、四线城市的经济增长赶不上房价飙涨，消费者却步，房市需求也快速降温，加上官方为抑制楼市泡沫破灭，连出重手，打压房产炒作，并对过度借贷的房企紧缩银根，使其借新债、还旧债的高杠杆操作瞬间失灵，陷入资金断链的危机中，就连昔日有“宇宙第一房企”之称的碧桂园也无法幸免于难。
碧桂园2023年前6个月的净亏损达515亿人民币，该公司8月底发布声明坦言，在三、四线城市的投资比例过高下，对“市场下行的深度、烈度和持续度，措手不及”。
官方出手救楼市 分析:“保交楼”
沈宏达分析，市场原预期，官方会拖到第四季才出手救市，之所以提早出手，主要目的仍在“保交楼”，确保开发商把因资金断链而停工的“烂尾楼”完工交付，保护购房者权益。中国的“烂尾楼”问题严峻，虽官方未公布统计数据，但各地已爆发多次群众抗争。
沈宏达说，在“保交楼”的主旋律下，仅处于房地产业“后周期”的建材、装修跟家电等行业才有获利空间，至于房企要不要救，恐非此波官方政策的重点。
位于香港的中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波长期观察中国经济。他曾告诉香港《星岛日报》，恒大在美国申请破产保护，旨在是缓冲债务，并让美国债权人无法扣押其资产，以完成“保交楼”任务，若恒大操作成功，碧桂园等中企未来可能效仿。
李兆波在以电邮回复美国之音采访时表示，地产中企的沉疴在于长年缺乏有效管理，债务爆雷后，最大的受害者是投入毕生积蓄买房的一般民众。
至于中国政府祭出的一连串刺激楼市政策能否奏效?他持保留看法。李兆波告诉美国之音:“中国经济面临着挑战，其影响尚待厘清。量化宽松政策或许能有所帮助，但人民币的量化宽松可能会带来巨大的社会成本。”
换言之，人民币贬值的后果，除代表中国经济衰弱和对外购买力下降外，也有进口成本上涨，导致企业利润减少及资金外逃等坏处。
中国房企“债可敌国”倒闭恐连累银行
对于爆雷房企的处置，位于台北的《财信传媒》董事长谢金河认为，像碧桂园、恒大这类早已资不抵债且“债可敌国”的房企，中国应学国外的经验，回归“该倒就倒”的市场机制，否则将陷恶性循环。
他分析，中国经济若仍有高增长，尚能撑住房地产泡沫，但今年以来情势持续恶化，就对美出口而言，据美国1-5月的进口来源国统计，中国的贸易占比已跌至13.4%，远低于2015年的21%。占比下跌代表外企生产基地也在转移，将直接导致中国青年的大规模失业。中国官方已不再公布青年失业数字，但按北京大学国家发展研究院经济学副教授张丹丹的预测，中国16-24岁青年人口失业率约46.5%，表示4000万人没有工作。
谢金河说，失业问题未改善前，中国官方就算下调首付或利率，都无法刺激楼市买气。因此，他透过脸书发文形容，中资房企受到新政刺激，在港股价虽连翻涨，但仅是“死猫跳的反弹。”
谢金河在接受美国之音采访时分析，中国前100大房企近年来的股价都惨跌90%以上，例如恒大股价曾从32.5块港元跌至最低的0.22港元，现在就算从9月7日的0.64港元收盘价“弹升3倍”，也只是沧海一粟。
谢金河说:“现在这些地产商已经类似僵尸企业，就是它虽然还活着，但是它跟死的没什么两样，你用再大的力量去救他们，其实都不好救。如果要让银行一直贷款，那除了(地产商)可能破产，最后银行也会首当其冲”，受到坏帐的拖累。
谢金河表示，国际上已有类似经验，例如，日本经济泡沫于1989年破裂，地产公司第一波接连破产倒下，接着就殃及银行。虽然中国的银行多为国企，但中共持续注资给财务不健全的房企，势必增加国有银行的不良债信曝险，恶性循环的结果，最后跟着赔上的恐怕是整体国力。
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