美国房地产市场面临新威胁

美国股市以强劲的上扬表达了它对第3季度的期盼。推动股市的因素与其说是好的数据不如说是人们对美国能够在第3季度走出衰退所持有的乐观情绪。不过，长期利率的回升给人们心中投下了一道阴影。正在艰难寻求稳定的房地产市场面临新的威胁。

*股市上扬反映民众对未来期待*

第3季度的头一天，美国股市打起精神，驱散了昨天还笼罩市场的低迷之气。三大股指全天都处于上扬状态。不过，分析人士都清楚，市场的精神气儿并不是来自哪一个乐观的新数据，实在是人们对未来的一个期盼。

最新出台的数据有好的，也有不好的。这种好坏参半的情形是最近很长一段时间市场再熟悉不过的了。

好的呢，是5月份房屋销售合同签署数量继续增加。0.1%的增幅虽然不大，但延续了连续4个月回升的可喜记录，为房地产市场趋稳提供了新的证据。

奥巴马政府宣布减少失赎房屋数量的新措施，政府将给更多的房主提供重新贷款帮助。福特汽车公司6月份销售滑坡势头显著放缓，显示美国汽车市场山体滑坡之势已近尾声。

*第三季度美国经济转折关键点*

不好的消息主要有这几个：6月份私人企业裁员47万3千个。这个数字虽然低于5月的数字，但依然高于专家的预测。建筑业开支在5月份的表现也低于市场的预期。市场估计为下降0.5%，实际下降了0.9%。房贷申请数量在上个星期大幅下滑了18.9%，达到去年11月份以来这7个月的最低水平。

数据没有多少变化，经济学家们依然认为，美国经济将会在第3季度出现一个重要的变化，经济衰退有可能会在这个季度结束。德意志银行的首席经济学家彼得.胡珀(Peter Hooper)对记者说：“我的感觉是，第2季度经济增长还会是负数。我们的预测是，还会出现不小的收缩，收缩幅度约为两个百分点。不过，第3季度，我认为，经济收缩的势头会结束，可能会在0增长左右，或许有微弱的增长，也可能会有微弱的下滑。”

胡珀表示，第3季度将是美国经济从衰退到复苏之间的转折点，它将为第4季度经济恢复到2%的增长创造条件。

胡珀的看法大体代表了主流经济学家的观点，帮助投资人 和公众形成了对未来经济复苏的期盼。在人们普遍对经济寄予乐观期盼的同时，最近长期利率的回升在人们的心理上投下了一道阴影。

*长期利率回升投下一道阴影*

在过去的5个星期里，30年固定房贷利率大幅度上涨，从百分之4点几上升到百分之5点多。全国平均值最高曾超过5.5%。房屋买卖对利率非常敏感。不少专家对利率的突然回升感到不安，担心利率继续回升将对房地产市场带来新的严重打击，引起新一波失赎房屋大增，给银行系统造成巨大的亏损，甚至扑灭微弱而零星的复苏之光。

雷蒙德.詹姆斯合伙人证券投资公司的首席经济学家斯考特.布朗(Scott Brown)说：“长期利率上涨的原因有几个。一个是经济前景明朗了一些。人们害怕的心理减小了，不再急着购买政府债券了。长期固定房贷利率的上涨可能会影响到经济增长的前景。最近几个星期，房贷申请数量大幅度下降，给房地产市场趋稳的努力构成新的障碍。”

布朗认为，遇到支付月供困难的房主不能重新安排房贷，必然增加还贷违约的风险。如果失赎房屋数量大增，房价还要下滑。这会给经济复苏带来多方面的负面影响。

*利率回升对整个房市和经济复苏影响有限*

不过，也有一些经济学家认为，由于整个经济形势跟年初相比已经发生了很大的变化，利率回升对整个房地产市场和经济复苏的影响将是有限的。

德意志银行的首席经济学家胡珀就持这样的看法。胡珀说：“在全国大约75%的地区，购房能力现在正处于历史最高点。主要原因是相对于人们的收入来讲，房价回落了很多。房贷利率虽然回升了一些，但是按照历史平均水平看，依然处于很低的水平。”

胡珀认为影响房屋销售的两个因素--房价下滑预期和裁员都将会随着经济的复苏而好转。新房建筑已经进入底部盘整阶段，这对房价预期会提供一定的支撑。而最近的裁员数据已经明显放缓。

此外，金融市场也有了显著的改善，股市的回升改善了家庭的财富状况。胡珀表示，综合各种因素，美国的房地产市场已经进入了一个新的阶段，房贷利率的变化只能够对房地产市场产生低程度的影响，而不会影响全局的发展。

关键词：美国，长期利率，房屋贷款，经济复苏