新冠病毒袭击全球之后，人类将如何生存？我们将占据哪些空间？在寻求生活、工作、饮食和娱乐的便利时，我们可以期望哪些变化？我们是否会重新构想住宅和商业空间，以适应社会疏远和加速技术发展？南加州亚洲协会星期一晚间邀请数名世界知名房地产开发商，分别从香港和美国来分享他们的经验、观察和构想。
他们分别是香港地产商、瑞安集团董事长、瑞安房地产主席兼首席执行官罗康瑞；美国基汇资本董事长吴继炜；美国雄伟房地产公司董事会常务董事芮昂·罗斯基；香港恒隆地产有限公司执行董事陈文博；美国佳蜜森房地产公司首席执行官洁米·李。
罗康瑞(Vincent Lo)：本次经济衰退有别于以往，它突如其来，不是经济循环周期的结果，也不是因为经济结构不平衡，而是新冠病毒的飞来横祸。唯一的救星--疫苗恐怕研制无期。与此同时，北京方面受到政治火力的包围，包括保护主义，民族主义，极端主义，去全球化以及政治不确定性的危机等等，以至于资产交易价格猛跌。而新冠疫情的冲击已经进入供应链，直接作用于消费者需求，包括旅游、购物等。而中国与美国经济又是相依存的，所以要预测美国经济的话，我不看好。我认为，目前看，中国恐怕是唯一的经济仍然会成长的地方，尽管幅度缩小(可能最好在2-3%)。
美国方面，JP摩根的采购人经理指数跌入低谷，上个月26.5，而前次最低是2008年9月36.8。这样的数字让人忧心全球经济。按理，世界应该团结起来应对共同的敌人，但是人们在互相指责。
美中关系方面，签署的第一阶段贸易协议是否实施有疑问。两国近几个星期的外交往来令人担忧，如同冷战降临。全球最大两个经济体针锋相对，不会促进全球恢复。
中国方面，北京将推动内部消费，尽管不一定是高铁或高速公路，但可能是5G之类；此外，北京还将减税，实施更多改革和开放。估计明年将有所复苏。
至于地产，2020年头几个月建筑工地停了工，销售办公室也关门了。但是，三月下半月开始出现反弹。人们的购买兴趣也回归了。举个例子说，我在出售一个豪华公寓大楼，最贵的那套有20多个买家有兴趣，其价格接近两千万美元。事实上，人们看到房地产市场的波动，但是，亚洲人尤其中国人钟爱房地产，总是愿意把钱投下去。
上次类似的情况萨斯袭击了广东和香港，被我们控制住了。当然，萨斯不如新冠严重，但是，值得参考的是，后来我们的经济强力反弹发生在灾后的下半年和第二年。这是一个好经验，为本次做了铺垫。
洁米·李(Jaime Lee)：我本来是个乐观主义者，但是，刚才被罗先生给说悲观了。就我看，南加州这边市场很强，尤其洛杉矶，其中又尤其是市中心。这一带韩国城蓬勃发展，顺应千禧年一代人的就业和成家立业。其中，工薪者住房需求很大。我们亲眼看到千禧一代人士进入了职业队伍，成为公司的基础员工，也有能力在家工作。我们2014年进入公寓楼市场，从更新旧的或者废弃的办公楼开始，把它们改建为公寓楼，与此同时也购买地皮建造新楼。过去五年，我们已经建造了2000套，另有1000套今年下半年也将挂上网宣传；还有2500正在建造中。新冠可能影响到前期和后期管理里，我们需要依赖疫苗成功开发来战胜病毒，或者使用接触追踪设备。近期，市场的消费任期内的反应更多是犹豫不决，而没有陷入万劫不复的心态。我们业内最多是推迟建筑项目，暂停买地，停顿几个月。有炒作说，现在是办公楼和居民楼的末日，租金上涨停止了，新租约也迟滞下来。但是，今年第一季度独栋屋销售依然强劲，与去年同期持平。而且，还听业内人士说，一套独栋屋上市，往往有好几个有兴趣的买主。租屋需求仍然存在，只是因为法律限制，或者人们担心出门感染，市场暂时趋缓。虚拟看房的要求仍然高企。人们提出六月、七月、八月甚至九月看房。现在，我们看到，人们慢慢习惯带上口罩出门办事。暂停的建筑项目解冻之后，房地产市场将保持需求平衡。
我还认为，建筑价格还会继续回落，即便在美中贸易政策调整和增加关税之后，钢材价格仍然下跌了，经济的衰退是存在的。人工价格也会下跌。这对建筑方反而有好处，利于推动未来建筑项目开工。而且，非常低的利息环境仍然持续。
尽管我们看到，目前公司在缩小，人们在家工作，办公室里面也在增加人们之间的距离，但是，洛杉矶作为人口密集地区，是年轻人习惯住的地方。他们也认为，这里养家不是问题，关键希望靠近工作地点。在他们眼里，与家人和朋友相聚，比住在郊区的大房子更重要。他们喜欢住在大都会，喜欢与人在一起接触所产生的某种活力。所以，我不认为办公室会从市中心迁走，人们也不会停止参加各种社交活动，比方说体育活动、大型会议。只要有现实的解决药物和疫苗等，人们还会继续社交活动。
吴继炜(Goodwin Gaw)：我也要说，罗先生刚才的分享的确也降低了我的乐观。但是，无论如何，我还是掌握一些乐观的数据。我们在中国有广泛的生意，包括高档购物中心。具体说，是6个大约500万平米的购物中心，三个已经重开，其中两个不控制人数，但是，要求顾客戴口罩和通过测温计。这两个开了四星期之后，其中一个营业额已经比去年同期上升了30%；另一个刚刚开了三个星期，也已经跟去年同期持平。所以，人们能够重新出门之后感觉很舒畅。另外，香港餐馆的饭桌也开始坐满。人们一旦感觉舒适起来，便很快会忘却不快，人的记忆是短暂的。加上我们经历过萨斯，所以这个状况变成了文化的一部分。我要说的是，世界需要的是自觉而并不是被要求做什么。有人问高层住宅的电梯有没有人数限制，我们告诉他们，我们不设限，因为你不戴口罩进电梯，人们会盯着你看，让你觉得自己不够自觉。
中国经济方面，我认为，政府会使用量化宽松来刺激，包括消费折扣券。如果人们购买汽车、冰箱这类用品的话，会获得现金退款。中国政府目前还没有出台大规模财政刺激计划，只是折扣券而已。中国面临的是政府要刺激大规模消费和出口萎缩之间的矛盾，后者可能会导致失业。我认为，刺激国内消费是否将战胜出口萎缩将是一个看点。
首先，我90年进入房地产生意时，人们说，大趋势是每个人都会搬到地广人稀的郊区，有大房子有泳池有后院，还有狗狗，所以办公室也会迁到郊区。我那时在洛杉矶市中心一家公司。我倒是认为，人类是社会性动物，互动产生能量引发创新，人们喜欢在一起。现在，城市的中心都被重新城市化，很繁华，有很多便利设施吸引喜欢在一起的人。当时，我看到市中心有空置办公楼就出手买进，包括洛杉矶、旧金山、纽约等地。我始终如一信奉的中心思想是，人们喜欢在一起。
其次，人们都能够在家工作吗？当然可以。搬到郊区，住进带大院子的大房子，在家工作，很舒服。但是，你还是可以相信，年轻一代喜欢市中心的便利，那里有音乐、体育、餐馆、酒吧，所有这些把人群聚集起来、聚集能量和创造的元素。要看到，这类人群的家太小，不适合在家工作。夫妻加俩孩子，他们肯定不能在家工作。我们很多洛杉矶市中心办公室的职工都问，公司是否开门？因为他们想到办公室上班。现在，我有一半的办公室是满的，因为他们要去办公室待着。
最后，雅虎10年前说每个人都可以在家工作，但是很快改了，因为效率明显降低。况且，如果你是一个精力充沛、雄心勃勃的年轻人，肯定想在办公室让人看见，要当领袖任务，以便得到认可。这点还是没有改变，也不会很快改变。
我想，这也跟行业也有关系。有些不需要太多创新的行业也许会说，，不需要中央化的总部，他们可以去密度化，会开更多分部，让在家上班的人有个方便的地点碰头、交流。也许这是这波趋势的进化吧。就是说，减少中央化空间，但增加去中央化的空间。所以，我们还是有扩大的空间。
芮昂·罗斯基( Reon Roski )：我们拥有9千万平方英尺的商用大楼，分布在加利福尼亚、内华达、德克萨斯、亚利桑那、乔治亚、弗罗里达、宾夕法尼亚、威斯康辛和科罗拉多。
我们的租用率是90%以上，多数租客是电子商务。很多大楼是一到两百万平方英尺的大小。新冠之前，我们这个领域终于成为抢手板块，因为过去不是，后来终于是了。但是，新冠之后，很多小的租客在挣扎，而大租户依然忙碌，有的甚至更忙。他们的货物在大楼里进进出出，公司照常营业。商用大楼的兴建方面，不像中国和香港的在减速，美国的没有减速，只有宾夕法尼亚除外，那里我们暂停了一段时间，其他地方照旧。我们还在修建商用大楼，没有停步。
在资金方面，我们从银行方面获得传统贷款，也跟人寿保险公司合作，用大楼做抵押，一般是一次造一栋。过去几个月，我们手里的办公楼出台不多，为数不多的商用大楼签租很快。我们也对一些酒店重新贷款，但杠杆率也不高。不过，申请贷款难一些了，银行在改变条款，或者试图重新协商。我们应该算是幸运的。我们的施工贷款是在新冠之前申请的，新冠开始的最初几个星期我们全部搞定了。接下来要造新楼的话，贷款变得难一点了。
我们的租客因为是电子商务，所以，生意只会会越来越好，因为人们尽量不出门采购。这些租户甚至也做起了外卖，把小型商用楼空间改成厨房，然后可以送外卖。特朗普总统说，美国要把一些商业和行业带回美国，那也会有帮助，不过我不知道是否会兑现。
但是，我们也面临窘境，就是现在由政客决定我们什么时候开工，有一些零售商受到伤害，比如说TJ Max, Home Goods都没有电子商务的空间和渠道，他们日子难过，没有后援。政客拿出的政府规定，对于我们来说非常沉重，因为我们这些房主成了坏人，要催房租，放客可以得到政府补助，或者保护，但房主们得不到任何补助。政客做出决策时不考虑商业的生态系统。如果租客不负房租，房主们怎么办？他们要维护大楼，要支付税款，要付房贷。但是政府并不补助房主，也不给房主暂停支付房贷的政策。我个人希望，政客们能够不要来管我们生意上的事儿。加州有个地方允许房客一年不付房租。有的让房客可以终止租约。这对房东来说是个很大的事情。房东必须遵守租约，但是房客可以不用遵守。所以，这些让我们有些害怕。
陈文博(Adriel Chan)：我认为，发生了意想不到的新冠疫情之后，大众化的零售表现不太好，但是，奢侈品零售，无论长期还是中期，都没有大的改变；而且，现在还出现了大规模绝地反弹。我们在大陆九个城市有11家购物中心，多数是高端。总体而言，今年开初时候，我们的销售已经比去年同期增长一到两位数，2月份开始下滑，3月很低，4月份则开始反弹。四月基本与去年同期持平了。现在进入五月下旬了，形势非常非常好，甚至是大规模反弹，因为人们被关在家里太久，期待走出来，期待消费。这个星期的销售业绩是去年同期的两倍。这种数量让人吃惊。即便这只是反弹，这么看来，未来几个月奢侈品在中国的表现应该是不错的。在美国，我们没有做购物中心，不过跟一些奢侈品老总谈话发现，每个人都对美国市场充满信心。所以，这点美中情况应该是一样的。萨斯给我们的经验是，一切都会恢复，而且快得让你吃惊。人类适应力很强。2003年的经验告诉我们，零售业会恢复。前面讲过，我们是社会性动物，有天然的需要和愿望跟人接触。我认为，这些灾难都不会改变人类的天性。
在中国大陆，去年年底开始，人们从国外购买奢侈品的减少了，更多转向国内消费，而且一直持续到现在，主要是实施旅行禁令的关系。几乎所有奢侈消费都集中在当地的高端购物中心。此外，还有个灰色市场，就是个人从韩国或者香港、台湾、日本带货到大陆，这也在帮助我们的生意。
总之，展望奢侈品市场的话，新冠是我们道路上的一个重大障碍，肯定灭掉了我们2020年几个月时间，但是，如果一切像我们现在看到的轨道发展，今年将继续成为一个很好的年份。表现将一如既往强于整个市场，而且还会在互联网商寻找额外的渠道。
过去八、九年，我们激烈争论过电子商务，而它的短、中期，我都没看出会有重大改变。大陆的电子商务占家庭消费的25%，基本饱和。当然，人们不能出门，只好网购，这已经明显导致这几个月的上升。美国每户的电子商务消费还不到15%，美国应该还有10%的空间，所以，美国实体零售商的痛苦还将持续。奢侈品公司老总也认为，现在看到，奢侈品的网上销售可能会增加到20-25%，这个规模相当可观。
总之，新冠会加速我们已经看到的变化，但不会根本改变零售格局，更不会让我们的生活翻天覆地。
