中国房地产巨头万科星期四(2月6日)传出高层人事大换血，新任管理层都具备深圳国资背景。万科创始人王石发文称是“国家队出手相助”，隔天万科股价顺势大涨。但分析人士认为，在中国经济全面疲软，消费不振的大环境下，就算官方介入，恐怕也只能让这家背负巨额债务的房企暂缓违约“爆雷”风险，短期内看不到复苏迹象。
万科人事变动凸显“国资化”重构
据官媒《中国房地产报》报道，万科星期三内部发文宣布人事异动，由深圳国资人士取代的岗位，涉及战略投资、财务金管和法务等多个重要部门，意味着该公司正在从内而外，进行“国资化”重构。
报道指出，深圳市国资委人员强调，市属国资、国企资金超五万亿人民币(约合6860亿美元)，有足够“子弹”可支持身为万科最大股东的深圳地铁集团，推动万科稳健发展。新团队将积极实施“一揽子”方案，有信心稳住万科的财务稳定和生产经营，且已对今年第一季的债务偿付做好了安排。
在这个利好消息推动下，隔日(2月7日)A股在房地产板块领涨之下反弹，沪指重回3300点，其中“万科A”涨超5%，以24.174亿元的成交额居首。
相对于近年来先后爆雷的恒大、碧桂园等民营房企，万科2024年销售面积1810.7万平方公尺，同比大降26.57%，净亏损达450亿元，却有幸得到国家队接手，格外引发舆论关注。
港媒《香港经济日报》星期二撰文分析，万科属于混合制企业，而非单纯民企，深圳地铁集团持有其27%的股权，但它之所以“大到不能倒”，主因或许还是中国政府早已扬言要让地产市场止跌回稳，加上中国现正面临美国关税等地缘政治问题，“不希望内部再出乱子”。一旦万科爆雷，势必再次打击市场信心，拖累经济复苏进度。
网民质疑万科债务吓死人，“谁都接不住”
但在微博上，不少网民对于“国家队”接管万科的效果缺乏信心。
拥有177万粉丝的江苏金融博主“傅蔚冈”发文指出，深铁集团本身也是个“大窟窿”，当初投资万科，就是希望透过分红增加自己的盈利，没想到不仅亏损，还要下场救援。他写道，“深圳地铁是救不了万科的，只能是深圳国资委。问题是，深圳国资委貌似也没多少钱。”
另一名湖南博主“有限次重复博弈”则说，深圳国资委下属各平台负债率都在65%以上，“只要整理一下万科“吓死人的债务，就会发现谁都接不住”。
专家：国资出手救万科实为“不得已”
位于台北的中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣认为，中国政府出手救万科实为不得以，因为它不仅有国资背景，且在恒大和碧桂园爆雷后，已跃升为中国最大房企。
此外，中国的银行陷入业绩与行政命令之间的两难境地，深怕融资变成不良贷款，这笔账就要算到自己头上，所以主动贷款为房企纾困的意愿很低。
王国臣告诉美国之音，“去年初其实万科就有传出来要倒掉，银行都不愿意救，(担心)中央说你去救，到时候(面临坏账)会翻脸不认账，所以国家会由政府直接出手，是必然的结果”
王国臣指出，去年5月，中国国务院副总理何立峰呼吁地方政府要买下房企手中的库存房，协助纾困，10月财政部又宣布将增大债务限额，置换地方存量隐性债务。后续值得观察的是，各地方政府会否因为新政策使其财政留有余裕，而开始出手收购问题建商，让万科的个案成为通案。
马来西亚拉曼大学经济系教授黄锦荣则指出，2021年恒大爆雷时，中国社会仍处于2020年对抗新冠疫情表现“全球最佳”的乐观情绪，也尚未遭遇经济迅速下滑，因此官方立场还透露着“要给过度举债的房企一些教训”的意味。
但随着经济持续疲软，中国政府的态度也开始转变，且对于深圳地铁集团而言，万科亏损直接损及自身收益，所以势必出手相救。
消费信心若未回暖 国资救房企恐无济于事
面对房地产市场低迷现况，黄锦荣认为，深圳国资人员入主之后，首先必须进行债务重组，延长债务偿还期限以降低负担，另一方面，势必也需要帮万科“减肥”，清盘、出售非核心业务，才能想办法止血。
除此之外，对于近年来，已经饱受国内经济疲软、失业率高企和房价下跌，不堪贷款重负甚至愤而“断供”躺平的广大购房者，也要给予政策支持，否则恐怕无济于事。
黄锦荣告诉美国之音，“今年会不会中国解救房地产的措施，不再是房产商本身，也开始照顾的购房者之前的债务，给他们一些疏困措施，这是另外一个很重要的点，要不然你哪怕建筑商本身疏困，但购房者没有疏困，也活不起来”。
学者: 官方只能”救急不救穷”
然而，另一个值得观察的问题是，国资出手拯救万科，能够“救援”到什么程度?又面临多少困难?
2月1日，台湾《中央社》引述中国房市研究机构中指研究院数据报道，中国百大房企一月销售总额人民币2350.3亿元，年减16.5%，较去年同期逾30%的降幅明显收窄；报告中分析，今年一月适逢春节假期，影响销售，预计节后成交量将回升。
另据台湾《世界日报》报道，包括高盛和摩根史坦利等机构在去年底做出的预测都认为2025年，中国房价将持续下跌，跌幅从5%到20%不等，高盛认为主要原因除了中国城镇化与人口红利逐渐消退，全球经济形式的不确定性也为中国房市增添变数。
在台北的中国文化大学国家发展及中国大陆研究所兼任教授陈松兴直言，从万科的债务及销售数据来看，中国政府就算介入，恐怕也只能“救急不救穷”。
陈松兴指出，从今年第二季开始，万科就有相当数量的外币债到期，相对于本币债可以由中共介入安排，目前外国机构债权人倾向于拒绝协商，若加总来看，今年全年万科将面临约350亿元人民币的债务到期。
更麻烦的是，接下来，2027年末万科还有更多债务即将到期，另一方面，深圳市政府本身的财政收入也很不理想，这也是为什么他们先前对于中央下令介入纾困态度持疑，缺乏信心。
陈松兴认为，中国政府当前的盘算，应该是设法让万科能够稍微获得喘息，拖过了年末，2026年债务到期的压力会稍微小一点。但与此同时，美中贸易战重启、美国可能要求中国履行第一阶段贸易谈判的采购承诺，甚至取消中国的永久正常贸易关系(PNTR)的地位，都让中国经济在未来一段时间充满变数。
陈松兴告诉美国之音，“光是2027年第四季，它(万科)的本币债跟美元债加总，就有140几亿(人民币)，基本上以目前的销售，它是必倒的，因为那时候的外币债占了一半，所以国资委介入，只能暂时稳住而已。”
放大来看，陈松兴说，包括高盛在内的外资机构普遍预测，中国房地产市场最快要到2026年才能止跌回升，但在他看来，这一评估恐怕仍稍嫌乐观，在中国经济一连串结构性问题未能解决之前，就算这两年看到房市触底，也很难快速有反弹回升的动力。
台北学者王国臣则指出，尽管去年九月，中国官方祭出振兴措施，但全国70座大中型城市的房价仍持续下跌，接下来，只要中共中央没有持续紧盯，银行还是可能抽贷、迟贷甚至断贷，届时地产商债务违约的风险又将浮现。
王国臣认为，在中国消费动能未回复之前，民众就算看到房贷利率下跌，也会选择加快还贷而非再去买房，因此他同样认为，所谓2026年中国房市止跌回升的说法，是在现有情况之下，最乐观的估计。
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