环境优美，学区优良。佛罗里达州迈阿密市的小棕榈湾是中产阶级安居乐业的梦想。三年前，这个地区的房屋售价平均为120万美元，真是令人望而却步。2008年，美国经济危机发生，房地产业深受打击，小棕榈湾的房价大幅下跌了60%。
亨利.德尔加多是一家连琐式餐馆的经理，他觉得现在是一个置业的良机。他说：“在迈阿密住了13年，我们对四周的环境都算是熟悉，知道那一个地段是好区。锁定了目标之后，我们就雇了一位经验丰富的地产经纪，开始留意最近拿出来拍买的房子。”
为了减低不景气环境下手上大量积压的存房，银行界一般都会尽快把接管后的地产物业减价推出。不过，由于上一任屋主是因为付不起房贷而被迫搬迁，所以也遗留下来了很多的问题。
亨利.德尔加多说：“我们第一次来看这里的时侯，游泳池长满了水藻和苔藓。冷气机，抽水马桶和其他家庭电器都给人家搬走了。房子四周围杂草丛生，乱七八糟。”
更严重的，就是房子成交过户手续一再拖延，德尔加多一家人已经等了快一年了，乔迁之日依旧遥遥无期。
大卫.萨克斯是这宗房地产交易里德尔加多的代表律师，他解释说：“这幢房子的业权人违犯了佛罗里达州建筑物结构完整法例。长时间空置，又没有定期维修，在先前买卖双方与银行三不管的情况下，由市政府所签发的罚单，累积金额高达2万5000美元。现在，要拿出来拍卖，银行就必需依法与市政府在罚款上达成协议，交易才可以继续进行。”
德尔加多的个案只是冰山一角。除了迈阿密以外，亚里桑纳州的凤凰城与内华达州的拉斯维加斯等城市，都是房贷断供的重灾区。不管新旧，空置的房子与公寓大楼充斥市场，减价促销的广告牌随处可见。
迈亚美大学工商管理系教授安德烈.霍伊森说：“我们在这些地区里建造了太多的房子，这当然是因为那些发展商认为房屋的需求量将来会增加。可惜事实并不是这样，地产价格持续下降，而当你的欠债超过房产价值越来越远的时侯，你就很自然的会想辨法脱身。”
霍伊森教授又指出，银行业界的疏忽也是促成全国房贷危机的另一个诱因。他说：“在一宗房贷交易里，有两个先决条件。首先，是借贷人本身是否有足够的还款能力。其次，是还款时物业本身是否还具有相对的价值。很多银行为求促销，在贷款批核的过程当中都无视了这两项守则。”
那么，美国疲软的楼市究竟会持续多久呢? 是否已经到了谷底呢? 现在又是不是投资置业的好机会呢? 迈阿密大学工商管理系最近完成了一个合理房地产价格的研究。透过人口增加速度，每年家庭收入增长，失业数字，三十年房贷利率，美元币值，和政府舒困税务条例等六大指标，在100多个城市收集数据，进行分析研究。
结果基本上可以划分成三个范畴。以纽约、亚特兰大和迈阿密三个城市来分别代表。蓝线是综合计算的合理房地产价格，而红线就代表房子现在的市值。从这个图表中，我们可以了解到纽约的房价还是高踞不下，比标准价格仍要高出百分之二十到三十。亚特兰大市就比较平稳，受房贷风暴影响不大，楼市并没有特别大的波幅。至于迈阿密，我们很清楚可以看见一个从几年前就开始的经济泡沫。到了今年，房地产的价格已经差不多回落到标准水平了。
除了数据上的支持外，像迈阿密这些具有国际性条件的大都市，还会吸引到不少跨国的投资者，支持那里经济的复苏。
地产律师路易斯.阿尔尚博说：“现在私人楼宇的买卖占了市场上交易的70%左右，而大部分的情况都是割价出让(short sales)。所以，有不少国际性的买家都趁这机会透过我们辨公室以现金搜购。”
“投资地产的好处，就是不管怎么样，它总是有一个价值。一幢房子开价60万，你可能会觉得太贵，买不起。但是如果降价到20万呢，它就可能会很吸引人。所以，只要有人付得出钱，市场又有需求的话，经济还是会回来的。”
话虽如此，经济复苏的路上依然是荆棘满布。早前，《迈阿密先驱报》曾经披露，在数年前楼市买卖的高峰期，佛罗里达州的房屋经纪，最少有一万人以上具有犯案纪录，涉及诈骗金额高达8500万美元。有鉴于此，联邦与市政府都已经迅速立法，并推行一系列措施，保障买卖双方利益。
迈亚密市房屋与社区发展局总监莎莉琼斯.霍恩说：“这里确是有不少房屋诈骗的案例。迈阿密市政府有十五到二十间经常合作的银行，我们对它们的审查都非常严恪。”
预防胜于治疗，除了对还款有问题的家庭，提供法律援助外，迈阿密房屋与社区发展局，正全力推动宣传，教导人们购买房子时应该具有的正确观念。
迈亚密市房屋与社区发展局的克拉伦斯.布朗说：“参加我们主辨的置业计划时，申请家庭都必需接受最少八小时的辅导。如果透过政府附属非牟利机构来辨理的话，咨询期还可以更长一点，数周甚至数个月，务求为每一个申请人做好买房子前的准备。”
2008年由布什政府批准的《全国经济复苏法案》也为迈阿密市政府提供了6220万美元的经费，协助当地房屋与社区发展局购入银行拍卖的房屋，重新修辑后再转售给低收入家庭。另外，这一笔联邦拨款还会用于改善贫民区的居住环境。像“希望工程6号”第二期，就是把斯科特卡弗破旧的房子拆掉，在原址重建，提供354个设施完备的住宅单位。在创造就业机会之余，又可以为大众提供价格合理的房屋。
迈阿密市的例子，并不能够代表全美国。不过，如果要研究美国经济复苏的过程，这却是一个不容忽视的指标。
