在经济持续低迷下，中国人民银行行长潘功胜称中国房地产市场已经出现一些积极信号，并有能力实现全年经济成长率5%的目标。分析人士表示，中国这段期间做的很多努力并没有真正化解房地产债务危机，而是把债务做了隐藏或转移。换句话说，中国实际上是靠着债务在撑面子，而想要达到GDP增长5%更是几乎完全没有可能。
具有中国国企背景的房地产龙头企业万科在3月28日发布年报，指去年净利同比下降46.39%，逊于市场预期，将不派发2023年度股息，也不送红股。另一家民营房企碧桂园原本应该同样在28日公布去年业绩，但未发布，只声明表示要收集更多信息以作出合适的会计估算，因此无法遵守上市规则于3月31日前刊发，董事会会议也将延期，其港股将于4月2日起停牌。
房地产行业在中国经济中发挥巨大作用，约占中国家庭财富的60%至70%。先前已有多家国际投行预期中国房地产市场今年将持续低迷，并拖累经济成长。
中国的房地产目前还处在危机之中，甚至还有分析认为“尚未触底”。不过，中国人民银行行长潘功胜3月25日在“中国发展高层论坛2024年年会”上信心喊话，表示中国房地产市场已出现一些积极信号，房市波动对金融体系影响有限。他还说，中国经济保持回升向好的态势，有能力实现全年5%左右的GDP预期增长目标。
然而，分析人士说，中国央行行长的说法并未反映真实全貌，因为稍有回温迹象的房市主要是在二手房和一、二线城市，但这并不是全国的普遍现象，也还看不出来是否能持续下去。
三、四线城市是关键
台湾致理科技大学国际贸易系副教授张弘远在接受美国之音采访时表示，如果从恒大和碧桂园发生债务危机的过程来看，主要是三、四线城市的房产布局出现问题而造成资金链断链，以致无法偿还借贷而面临破产的危险，所以整个问题的核心点就是在三、四线城市。
他说：“它这个问题应该是要在三、四线城市的房地产能顺利脱手，或者是那里的呆帐或建案能够顺利地了结，可是现在看起来就是它没办法在三、四线城市找到接盘侠。”
张弘远表示，根据中国国家统计局数据，南京市今年2月新房房价同比下跌4.8%，合肥市下跌1.2％，厦门市下降了4.6%，在中国中心点的郑州市下跌了3.3%，这些城市都是下跌的；只有上海、北京、天津或者杭州这些一线大城市的房价看起来有慢慢止跌回升，微幅成长了大概1%至2%。
他表示，换句话说，如果是锁定上海、北京这些城市，房价是出现了回温没有错，可是其他三、四线城市并没有明显回温迹象，中国整体的房地产市场还是在衰退当中。
在房地产整体市况不明朗的情况下，国际信评机构穆迪在3月时将万科评等从“投资级”降至“垃圾级”，恐进一步削弱投资人对中国房市的信心。
曾任台湾中华信评总经理的陈松兴，现在是台湾东华大学新经济政策研究中心主任，他在接受美国之音采访时表示，从过去的恒大、碧桂园到现在的万科，基本上状况都很不好，过程中还有一些中小型的开发商也陆续出现了倒账现象，中国房地产行市的情况实际上恐怕没有办法像人行行长所讲的这么理想。
陈松兴表示，棘手的主因在于地产开发商的债务远远超过中国GDP的规模，“所以你要去救它很难。”
转移或隐藏不良资产
他表示，中国的银行承接了部分地方政府的债务，换言之，这是把不良资产转移到银行，即便这些债务不至于要认列成呆帐，但也会让银行放进“关注类”（不良贷款的领先指标）而吃掉一些资金以准备认列。这将影响到银行的放款能力，也会严重打击到银行的实际获利能力，这也是为什么中国银行的净息差（NIM, Net Interest Margin）大概只有1.5%左右，而通常低于2%就代表盈利能力减弱，影响银行的健康经营与信评。
他说：“其实中共这些时间的努力并不是真正地在化解地产开发商的债务，而事实上是在隐藏或者转移。”
彭博社3月27日报道说，中国房地产危机正在侵蚀中国最大国有银行的资产负债表，因为它们的不良放款率正在攀升中。中国交通银行3月27日公布的数据显示，房地产不良放款率从去年同期的2.8%攀升到去年底的4.99%。虽然逾期抵押贷款的余额下滑，但该领域的关注类贷款却攀升到23%，达到98.8亿元人民币。中国工商银行的住宅抵押贷款不良放款也增加了9.6%，达到278亿元人民币。
隐藏赤字高
陈松兴表示，如果再从中国国务院总理李强在3月初的政府工作报告中所述，2024年赤字率订在3%，基本上这个数字令外界高度怀疑。美国智库战略与国际研究中心(CSIS)估计，中国加上隐藏的预算赤字，其赤字率可能占到GDP的8个百分点；纽约研究机构荣鼎集团（Rhodium Group）也估算中国的赤字率大概在7到8个百分点之间。
陈松兴说：“换句话说，中国实际上是靠着债务在撑面子，但是那个潘功胜作为一个行长不能（说实话），当然必须要讲比较正面的话。”
中国经济学者贺江兵在接受美国之音采访时表示，中国国家统计局3月15日的数据显示，中国在今年前两个月的新建住宅平均成交价格较2023年4月的高峰下跌了22.6%，等于买了新房子不到一年就跌光了头期款，而武汉、南京等地的房价更是连续下跌了将近50个月。贺江兵反问：“房价下跌你说这是积极信号？他是睁眼说瞎话。”
产能过剩
他表示，楼市产能过剩是一个不利因素，中国住建部披露中国有6亿栋房屋，请注意单位是“栋”而不是“间”，这代表把全球80亿的人口都赶到中国居住，中国都还容纳得下。此外，中国连续两年人口负成长以及经济下跌，房价在跌，车价也在跌，当腰斩车都已经买不起了，人们怎么可能还去买房子。
贺江兵表示，潘功胜在去年中曾说，中国的消费者物价指数（CPI）在下半年会转好上行，结果不仅没有出现膨胀，反而出现了更严重的通缩，所以官员的预测是在“讲好中国故事”，而非“尊重事实”。
他并表示，房市波动对金融体系的影响很大，也并非行长说的有限而已。中国几乎所有的贷款都跟房地产有关，贷款高达240多万亿人民币。贷款用房子做抵押，如果还不出贷款，法拍房增加，将会拉低房价与抵押品的下降。届时还要缴交补充抵押物或现金，将会让很多家庭破产或是企业关门。
贺江兵说，房地产危机使中国整个经济都不行了，金融体系如何能置身事外和不令人担心，并且中国跟很多其他国家地区不一样，它是倚赖间接融资居多，就是透过银行信用中介贷款的人比较多，如果民众的贷款借据补不上来，金融系统怎么可能健康。
唱歌走夜路
他说，中国央行行长称房地产市场已经出现一些积极信号，并说房市波动对金融体系影响有限，是“顾着唱歌走夜路，自己壮胆了。”
他并表示，中国要实现GDP增长5%的目标根本不可能，“如果达到5%、6%，甚至10%的目标，只需要一个问题，统计局领导的问题，人家说成了就完了，你要多少就是多少。”
台湾致理科技大学国际贸易系副教授张弘远也表示，外界对于中共官方公布的经济数字高度存疑，因为信任的前提是这些数据来源都必须要是精准可信的，但实际上中共只要改变数字，5%的经济成长率就一定可以做得到。他认为，潘功胜纯粹在做一种信心喊话，希望让前来参加会议的高层外宾们相信中国的金融风险已经不存在，整体经济稳定向好，进而将资金投入中国，“这就是他们想要的”。
经济成长要素
张弘远说，从所得面来看，中国的GDP要成长5%，首先是工资要成长5% ，接下来是土地租金要成长5%，然后资本的投资报酬率要成长5%，以及企业家投资企业的利润也要增加5%，也就是必须在工资、地租、利息以及企业利润这4个生产要素都成长5%的情况下，GDP才有可能成长5%。
他说，但现在中国的实际情况是一般工人的薪资都在减少，很多二手房的价格都是砍半在销售，地租呈现负成长，并且利率借贷不断向下调降，然后也可以看到中国企业普遍经营的情况是，不论是生产者出厂价格指数，还是采购经理人对于未来的信心指数，都没有那么乐观到可以达到增长5%的趋势，所以从这4种生产要素的所得面向来看，中国今年GDP要成长5%是非常不容易的。
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