美国商业地产市场09年面临险境

美国住宅房地产市场2008年经历的麻烦尚未结束，业内人士在新年伊始又给商业地产市场敲响了警钟。

总部设在华盛顿的城市土地研究所(Urban Land Institute)星期一发表报告说，由于租金收入的下降和闲置率上升，业主再融资的能力将在2009年受到严重影响。该机构警告说，2009年，全美国所有主要城市的办公楼闲置率将超过10%。

商业地产咨询公司真实资本分析(Real Capital Analytics)在最近的研究报告中列出超过一千家已经被银行收回或地产业主出现违约的商业地产，这些地产市价总值超过257亿美元。真实资本分析的报告说，除了这些已经出现问题的地产外，全美范围内还有大约3千7百处商业地产可能在2009年内陷入麻烦。

*信贷紧缩违约率将攀升*

全美独立社区银行协会的高级副总裁兼首席经济师保罗.默斯基(Paul Mersky)说，失业率的上升和商业活动的骤减使商业地产的业主面临租金减少和租户难寻的双重威胁。很多业主不得不倚靠靠再融资才能维持下去。然而，信贷的持续紧缩意味着商业地产业主的违约率将在2009年大幅度上升。

他说：“美国的商业借贷大约有一半是由某种地产来作抵押的。商业地产的贬值让已经紧缩的信贷市场进一步收紧。这个过程的逆转需要很长时间。2009年对于住宅和商业地产来说，注定是相当有挑战性的一年。”

2008年的行业统计显示，全美范围内的商业地产租金已经下跌了30%。 纽约时报援引业内人士报导说，在所有商业地产当中，麻烦最大的是酒店和购物中心，零售业的不景气导致大量零售商关闭店面或宣布破产。很多购物中心的经营者面临出售资产的巨大压力。

*商业地产是银行界定时炸弹？*

全美独立社区银行协会的高级副总裁兼首席经济师默斯基说，和民用住房的贷款不同，传统上，信贷机构通常按照商业地产交易价格的50%到70%发放贷款，但是在2006年到2007年美国房地产市场最火爆的时候，很多银行放松了信贷标准，贷款额度达到甚至超过了商业地产市价的90%。和住房贷款一样，这种放贷标准假设的前提是市场会一路热下去。但是在过去一年里，商业地产和其它房地产市场一样，出现两位数的下跌。

次贷危机让人们或多或少地了解到美国投资机构把房屋贷款打包成各种金融衍生产品在二级资本市场上出售的做法。全美独立社区银行协会的高级副总裁兼首席经济师默斯基说，商业地产的贷款市场近年来也出现同样的趋势。

追踪房贷支持证券(MBS)市场的研究机构TREPP的统计显示，2006年和2007年的两年时间内，全美商业地产贷款当中有将近60%被打包成各种证券转手出售。

在这种情况下，有专家警告说，一场类似于次贷危机的麻烦很可能会在2009年袭击美国商业地产市场。纽约时报甚至把商业地产比喻成美国银行业的下一颗定时炸弹。包括美洲银行、摩根大通、摩根士丹利等全国性银行每家都持有上千亿美元的商业地产证券。

*地区性银行威胁较小*

全美独立社区银行协会的高级副总裁兼首席经济师默斯基说，和全国性银行相比，地区银行面临的威胁相对小一些。

“全美范围内有大约8千家小规模的社区银行。这些机构没有在次贷危机中遭遇同样的麻烦，它们没有深度卷入金融衍生产品市场。所以，它们的资产负债平衡表没有遭受那么大的损失。和全国性的金融机构相比，它们现在在发放贷款方面反而处于更加有利的地位。”

*再融资难*

商业地产信贷有别于住房信贷的另一点是，在商业地产信贷中，借贷方通常在5年、7年、或者10年的贷款期限内只偿付贷款利息。当借贷合同到期后，业主再和借贷机构就尚未偿付的本金进行再融资。全美独立社区银行协会首席经济师默斯基说，在2009年，很多业主不可能获得再融资。他们的选择是要么和银行商讨重新设定贷款标准，要么只好由银行收回地产。

总部设在华盛顿的另一家地产咨询公司房地产圆桌会议(Real Estate roundtable)预测说，2009年，大约有价值4千亿美元的商业地产贷款面临违约和被银行收回的威胁。真实资本分析(Real Capital Analytics)的研究报告说，截至目前，全美已经有价值约为一千零70亿美元的写字楼、购物中心和酒店的业主在偿付贷款方面出现困难。

关键词：美国，商业地产，信贷紧缩，违约率