美国房屋止赎案减少 仍不容乐观

最新公布的统计数字显示，美国9月份进入房屋止赎程序的案件数量比8月份大幅度下降。不过，美国房地产市场状况仍然不容乐观。

美国房地产市场仍然被阴云笼罩。9月份，将近26万6千套房屋进入丧失赎回权程序。这些房屋的房主有的收到违约通知，有的收到拍卖通知，正式被银行宣布收回的房屋总共有8千1万312套。

美国房地产行业研究机构RealtyTrac星期四公布的数字还显示，整个第三季度，美国房屋违约收回数量为76万5千套，比第二季度上升百分之3，比去年同期上升71%。

*金融危机祸起房市*

RealtyTrac公司副总裁雷克·沙尔在今天发表的声明中再次强调本轮金融危机祸起房地产市场。他说，“我们以前从未见过类似目前这样的房贷违约周期。以前的止赎权数量激增通常是跟在经济出现走软迹象的后面，但是在这个周期，房屋违约的问题引发了经济下行。”

值得注意的是，从单月来看，9月份的止赎权数量虽然比去年同期上升21%，但是和今年8月份相比，却下降12%。但目前还不能根据这个数据做出美国房市或许已经开始复苏的结论。

*宽限期能救一时难救长远*

RealtyTrac在数据报告中说，美国一些遭受次贷危机严重的州对涉及房屋收回程序的法律做出灵活调整，可以在很大程度上解释9月份止赎权数量下降。

以加利福尼亚州为例，该州立法机构不久前通过一条新的法律，要求银行和房贷公司在发出违约通知至少30天以前必须通知房主。这条法律实施后，加州9月份的违约通知数量比8月份下降了51%。北卡罗莱纳州通过的类似法律使该州违约通知数量下降了66%。

但如果从其他州的经验来看，这种为房屋违约急煞车的立法行动只不过是在推迟必然要发生的事情。东北部的麻萨诸塞州今年五月通过了类似法律，给面临丧失房屋赎回权的房主90天的宽限期。结果，该州6、7、8三个月的违约数量的确出现了大幅下降。不过，RealtyTrac公司刚刚公布的数据显示，9月份，麻萨诸塞州进入止赎程序的房屋数量激增了465%。

*银行决定放慢收回*

尽管如此，美国南加州大学从事房地产市场研究的经济学教授加里·潘特(Gary Painter)说，从房贷违约的季度数字来看，房地产市场远未走出低谷。不过，如果从月比来看，即使考虑到立法调整的因素，止赎案件的增加似乎已经出现了减速的趋势。

“银行由于目前的金融危机，不能、也不愿意启动太多的违约收回程序，因为收回过多的止赎房产也会拖累银行自身的偿付能力。所以，市场的不确定性一定程度上促使银行自己决定放慢收回。另一个可能的解释，也是最能给人希望的解释就是我们现在已经开始进入低谷期了。”

美国房地产市场的另外一个重要标志--房贷申请活动最近仍然低迷。美国抵押贷款银行协会(MBA)星期一发布报告称，上星期的购房抵押贷款申请和再融资贷款申请指数下降了16.6%，成为2000年12月以来的最低值。

*房价低迷和买主观望之间的恶性循环*

南加州大学的潘特教授说，由于房屋供应过剩和需求走软，预计美国的住房投资将在明年上半年之前进一步下降。此外，由于股市下跌和就业形势的恶化，潜在的购房者对经济前景的担忧很难在近期缓和，而房市的持续低迷又让很多购房者认为房价仍有进一步下行的空间。这些都是可能减缓房地产市场矫正的因素。

“现在，止赎房屋的销售对房价中间值的影响太大了，以至于我们很难判断房市在什么时候触底。因为这些房屋的销售不能用来作为房市真实价格的指标。我们大概要等到这些次贷和违约的房产从系统中清理干净后才能准确地知道。”

*金融机构信心提升 房贷利率下降*

美国财政部负责实施7千亿美元金融稳定计划的代理助理部长尼尔·卡什卡利星期四在出席国会参议院银行、住房、和城市事务委员会听证会的时候说，财政部本月宣布了房地产支持的证券和银行股权收购计划后，市场已经出现了改善迹象，金融机构的信心得到提升。

美国信贷市场近来确实显示出缓解迹象。除了银行同业拆借利率过去一个星期里连续数天出现下降外，美国30年期固定房贷利率也在上星期大降百分之0.19；15年期固定房贷利率也从一星期前的百分之6.17降到百分之6.05。

RealtyTrac公司的数据再次显示出房地产低迷在全美范围内的地区差异。第三季度，内华达、佛罗里达、加利福尼亚、亚利桑那等六个房贷违约数量最多的州占到全美房屋止赎总量的百分之60以上。

关键词：美国，房屋止赎，房地产市场