វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកឆ្នាំ២០០៨ បានពន្យឺតល្បឿនវិនិយោគលើអគារខ្ពស់ៗមួយចំនួនក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ ជាពិសេសគម្រោងវិនិយោគរបស់ជនជាតិកូរ៉េ។ ក្នុងនោះគម្រោងសាងសង់អគារខ្ពស់ៗចំនួនជាង២០០០យូនីត ត្រូវបោះបង់ចោល។
ប៉ុន្តែដប់ឆ្នាំក្រោយ គម្រោងអគារខ្ពស់ៗទាំងនេះ ឬហៅថា ខុនដូ បានរីកផុសឡើងដូចផ្សិត។
ពាក់កណ្តាលនៃគម្រោងសាងសង់អគារខ្ពស់កប់ពពកទាំងនេះត្រូវបានវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនមកពីប្រទេសចិន។
ផ្អែកតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនិងសំណង់ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០០០ដល់ខែមីនាឆ្នាំ២០១៩ ក្រសួងបានចេញលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ទូទាំងប្រទេសចំនួន៤៤៦៥៧គម្រោង ដែលមានតម្លៃប៉ាន់ស្មានទុនវិនិយោគសរុបប្រមាណជាជិត៤៤ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ក្នុងនោះគម្រោងអគារខ្ពស់ៗចាប់ពី៥ជាន់ឡើងទៅមានចំនួន១២៩៦អគារ។
ដោយឡែក ទុនវិនិយោគមកពីប្រទេសចិនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនេះមានចំនួនជាង៥៣៥៥លានដុល្លារអាមេរិក គឺស្មើនឹងប្រមាណ៥០ភាគរយនៃទុនវិនិយោគសរុបលើវិស័យនេះ។
លោកហ៊ឹម សីហា នាយកផ្នែកស្រាវជ្រាវរបស់ក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ វីត្រាស់ (VTRUST) ប្រាប់ VOA ថា ត្រឹមចុងឆ្នាំ២០១៨ ចំនួនខុនដូនិងអាផាតមិនទាំងសាងសង់រួចនិងកំពុងសាងសង់នៅរាជធានីភ្នំពេញ មានចំនួនជាង៧ម៉ឺនយូនីត ហើយក្នុងមួយយូនីតមានតម្លៃចាប់ពី៤ម៉ឺនដុល្លារអាមេរិករហូតដល់៥០ម៉ឺន ឬរាប់លានដុល្លារក៏មាន។ ប៉ុន្តែអ្វីដែលអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យរូបនេះកត់សម្គាល់គឺអ្នកវិនិយោគលើអគារខ្ពស់ៗ ឬខុនដូ គឺជាជនជាតិចិនច្រើន តែធ្វើសម្រាប់លក់ឲ្យជនជាតិចិនដូចគ្នា។
«គម្រោង Developer [អ្នកវិនិយោគដើម្បីសាងសង់] ចិនភាគច្រើន ចិនដែរ អ្នកទិញក៏ចិន ព្រោះគាត់លក់ឲ្យគ្នាគាត់។ ភាគច្រើនគាត់ទិញ គាត់នៅ»។
យ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញមួយចំនួនបានសម្តែងកង្វល់ ខណៈដែលមានកំណើនវិនិយោគពីប្រទេសចិនលើអគារខ្ពស់ៗនេះ។ ពួកគេសម្តែងកង្វល់អំពីការពឹងផ្អែកលើទុនវិនិយោគខ្លាំងរបស់ប្រទេសចិន និងកង្វល់អំពីវិនិយោគិនចិនយកប្រទេសកម្ពុជាជាទីលានលាងលុយកខ្វក់របស់ពួកគេ។
លោកង៉ែត ជូ អ្នកជំនាញផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចលើកឡើងថា យោងលើទំហំវិនិយោគយ៉ាងច្រើនរបស់ជនជាតិចិននៅកម្ពុជា និងចំនួនខុនដូដ៏លើសលប់នេះ បង្ហាញថា កម្ពុជាកំពុងពឹងផ្អែកលើដង្ហើមសេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិន។
«ទីផ្សាររបស់យើងនេះគឺអាស្រ័យលើចិនស្ទើរតែទាំងស្រុងហើយ ហើយជាពិសេសគម្រោងមួយៗ ខុនដូមួយៗ អាចថា ៧០ភាគរយទៅ៨០ភាគរយគឺអតិថិជនហ្នឹងសុទ្ធតែជាជនជាតិចិន។ អ៊ីចឹង ទោះបីជាយើងប្រើពេលវេលាច្រើនទៅមុខទៀត ការប្តូរឥរិយាបទប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរឲ្យមករស់នៅខុនដូរហ្នឹងក៏អាចថា មានការលំបាកដែរ»។
លោក James Hodge នាយករងក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia ដែលជាក្រុមហ៊ុនធ្វើការប្រឹក្សាផ្នែកអចលនទ្រព្យ លើកឡើងថា កំណើនតម្លៃដីធ្លី ផ្ទះសម្បែងការកកស្ទះចរាចរណ៍ និងការផ្លាស់ប្តូររបៀបរស់នៅពីផ្ទះជាប់ដីមកជាបន្ទប់ខុនដូ នឹងធ្វើឲ្យខុនដូនៅកម្ពុជាបន្តកើនឡើង និងមានប្រជាប្រិយភាពនៅកម្ពុជា។
ប៉ុន្តែលោក James យល់ថា ខុនដូដែលជាសំណង់របស់ចិនទំនងជាមិនសូវទាក់ទាញអតិថិជនខ្មែរនោះទេ។
«ការរចនា និងការសាងសង់ខុនដូរបស់ជនជាតិចិន ជាប្រភេទសម្រាប់ចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់ជនជាតិចិន ហើយប្រហែលជាមិនសូវជាត្រូវចិត្តអ្នកវិយោគ ឬអ្នករស់នៅជាជនបរទេសផ្សេងនោះទេ»។
ទន្ទឹមនឹងការវិនិយោគយ៉ាងច្រើនពីសំណាក់អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនេះ លោកង៉ែត ជូ អ្នកជំនាញផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច មានប្រសាសន៍ថា ជនជាតិចិនដែលមកវិនិយោគលើខុនដូនៅកម្ពុជា តែងប្រើប្រាស់លុយសុទ្ធដើម្បីទិញខុនដូ ដែលលោកថា ករណីនេះអាចជាបច្ច័យនៃការលាងលុយ។
លោកបណ្ឌិតអៀ សុផល សាស្រា្តចារ្យផ្នែកការទូត និងកិច្ចការអន្តរជាតិនៅមហាវិទ្យាល័យ Occidental ទីក្រុង Los Angeles រដ្ឋ California សហរដ្ឋអាមេរិកមានកង្វល់ដូចគ្នានេះដែរ។
«ខ្ញុំគិតថា ពួកគេកំពុងព្យាយាមលាងលុយដែលពួកគេបានទទួលក្នុងប្រទេសចិនតាមរយៈមធ្យោបាយដែលមិនស្របច្បាប់ ហើយពួកគេដឹងថា នៅកម្ពុជាអចលនទ្រព្យគឺជាជម្រកនៃការប្រមូលផលត្រឡប់ទៅទីក្រុងប៉េកាំងវិញ»។
នៅដើមឆ្នាំ២០១៩នេះ អង្គការឃ្លាំមើលការលាងលុយទុច្ចរិត (FAFT) បានដាក់កម្ពុជាក្នុងបញ្ជីឃ្លាំមើលរបស់ខ្លួន ដោយសារប្រព័ន្ធយុត្តិធម៌នៅកម្ពុជាមាន «អំពើពុករលួយច្រើន» ហើយថា គ្មានករណីលាងលុយកខ្វក់ណាមួយធ្លាប់ត្រូវបានកាត់ទោសនៅកម្ពុជាទេ។
ក្រោយការចេញរបាយការណ៍នោះ គេឃើញសមត្ថកិច្ចកម្ពុជាចាប់ខ្លួនជនជាតិចិន និងជនជាតិកូរ៉េមួយចំនួនពាក់ព័ន្ធនឹងបទល្មើសលាងលុយនៅកម្ពុជា។ ពួកគេបានស្ពាយលុយសុទ្ធជាប់នឹងខ្លួនតាមយន្តហោះចន្លោះពី១លានដល់ជាង៣លានដុល្លារអាមេរិក។ ក្នុងចំណោមជនជាតិចិនដែលត្រូវចាប់ខ្លួន មានមួយចំនួនអះអាងថា ខ្លួនយកលុយទាំងនោះមកប្រទេសកម្ពុជាដើម្បីវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសណ្ឋាគារ។
នៅដើមខែមិថុនាកន្លងទៅនេះ លោកស ខេង រដ្ឋមន្រ្តីក្រសួងមហាផ្ទៃ ក៏បានបង្ហាញក្តីបារម្ភអំពីការកើនឡើងនូវសកម្មភាពលាងលុយកខ្វក់នៅកម្ពុជា និងបានបញ្ជាឲ្យមានចំណាត់ការយ៉ាងតឹងរ៉ឹងលើបញ្ហានេះ។
លោកបណ្ឌិតអៀ សុផល សាស្រា្តចារ្យផ្នែកការទូត និងកិច្ចការអន្តរជាតិនៅមហាវិទ្យាល័យ Occidental ទីក្រុង Los Angeles រដ្ឋ California សហរដ្ឋអាមេរិក កត់សម្គាល់ថា ភាគច្រើនអ្នកសង់ខុនដូចិនមិនខ្វល់អំពីការរកចំណូលទេ។
«ភាគច្រើននៃខុនដូទាំងនេះត្រូវទុកឲ្យទំនេរចោល។ ពួកគេ(ជនជាតិចិន) មិនខ្វល់ពីរឿងជួលទេ។ ពួកគេគ្រាន់តែទុកដូចជាការវិនិយោគមួយប៉ុណ្ណោះ។ (ពួកគេ)មិនត្រូវការលុយពីការជួលនោះទេ»។
ការសាងសង់អគារខ្ពស់ៗភាគច្រើននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញនិងក្នុងខេត្តព្រះសីហនុ បន្ទាប់មកគឺក្នុងខេត្តបាត់ដំបង។
ថ្មីៗនេះមានករណីរលំបាក់អគារកម្ពស់៧ជាន់ក្នុងខេត្តព្រះសីហនុ ដែលមានម្ចាស់ជាជនជាតិចិន បណ្តាលឲ្យមនុស្ស២៨នាក់បានស្លាប់និង២៦នាក់រងរបួស។ មន្រ្តីរដ្ឋាភិបាលអះអាងថា សំណង់អគារនោះមិនមានច្បាប់អនុញ្ញាត និងធ្លាប់ត្រូវបានអាជ្ញាធរចុះហាមឃាត់ពីរដង តែមិនមានប្រសិទ្ធភាព។
លោកសេង ឡូត អ្នកនាំពាក្យក្រសួងដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ ប្រាប់VOA ថា អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិនដែលកើនជាបន្តបន្ទាប់ធ្វើឲ្យមានភាពវិជ្ជមានច្រើនសម្រាប់កម្ពុជា ហើយលោកថា រដ្ឋាភិបាលមិនមានការបារម្ភអំពីកំណើននេះទេ។
«កាលណាមានវិនិយោគច្រើនមានន័យថា សន្ទុះនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ចយើងហ្នឹងវាកើន ព្រោះវិនិយោគគឺជាក្បាលម៉ាស៊ីនដែលបង្កើតនូវធនធានសម្រាប់ប្រទេសជាតិ បង្កើតការងារធ្វើជូនប្រជាពលរដ្ឋ។ អ៊ីចឹងអ្វីដែលយើងចង់បានគឺយើងចង់បានការវិនិយោគនេះច្រើន។ ហើយតទៅមុខទៀត យើងខិតខំបង្កើន ជំរុញឲ្យការវិនិយោគនេះកើនបន្តទៀត ទោះជាវិនិយោគហ្នឹងមកពីប្រទេសចិនថែមទៀតក៏យើងនៅតែស្វាគមន៍ រីករាយទទួល»។
ការចាប់ផ្តើមដោយជនជាតិចិនវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ដែលផ្តោតសំខាន់លើអគារខ្ពស់ ឬខុនដូនេះ ធ្វើឡើងបន្ទាប់ពីប្រធានាធិបតីចិនលោកស៊ី ជីនពីង បានមកដល់រាជធានីភ្នំពេញ កាលពីខែតុលាឆ្នាំ២០១៦ ដើម្បីពង្រីកការវិនិយោគលើក្រវ៉ាត់ផ្លូវពាណិជ្ជកម្មចិន ដោយបាននាំយកអ្នកវិនិយោគចិនជាង២០០នាក់ មានទឹកប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លារ មកវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។
យោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគារពិភពលោក World Bank ដែលបានចេញផ្សាយនៅថ្ងៃ២៤ ខែមេសា បង្ហាញថា ជាងពាក់កណ្តាលនៃការហូរចូលទុនវិនិយោគពីក្រៅប្រទេស មានប្រភពមកពីប្រទេសចិន ហើយត្រូវបានតម្រង់ទិសលើការវិនិយោគវិស័យសំណង់ រួមមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសំណង់អគារពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅដ្ឋាន វិស័យទេសចរណ៍និងមួយផ្នែកតូចទៅលើវិស័យផលិតកម្ម និងកសិកម្ម។
យ៉ាងណាក៏ដោយ ធនាគារពិភពលោកព្រមានកាលពីខែឧសភាថា ដោយសារប្រភពនៃទុនវិនិយោគនៅកម្ពុជាភាគច្រើនបានមកពីប្រទេសចិន ការថយចុះនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ចិនអាចធ្វើឲ្យវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាប្រឈមនឹងហានិភ័យ៕
